Restnutzungsdauer einfach erklärt

Einführung in die Immobilienabschreibung

• Die steuerliche Abschreibung (AfA) ist nur bei vermieteten Immobilien möglich. Beim Hauskauf zur Eigennutzung ist dies nicht möglich. Zudem ist nur das Gebäude abschreibbar – nicht das Grundstück.
• In vielen Fällen setzt das Finanzamt eine pauschale Nutzungsdauer von 50 Jahren an. Bei Wohngebäuden entspricht das einer jährlichen Abschreibung von 2 % der Gebäudekosten.
• Unter bestimmten Voraussetzungen kann der AfA-Zeitraum kürzer sein. Ein qualifizierter Sachverständiger kann ein Gutachten zur tatsächlichen Nutzungsdauer erstellen. Fällt die Restnutzungsdauer kürzer aus als die gesetzliche Standarddauer, können Sie höhere Beträge abschreiben – was Ihre Steuerlast weiter senkt und die Rendite Ihrer Immobilie verbessert.

Was wird unter der Abschreibung von Immobilien verstanden?

Das Finanzamt geht davon aus, dass ein vermietetes Gebäude im Laufe der Zeit an Wert verliert. Diesen Wertverlust können Sie steuerlich mit der sogenannten Absetzung für Abnutzung (kurz: AfA) berücksichtigen. Die AfA ermöglicht es, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die beim Wohnungs- oder Hauskauf entstehen, über viele Jahre verteilt von der Steuer abzusetzen. Dadurch sinken Ihre zu versteuernden Mieteinnahmen und Ihre Steuerlast reduziert sich.

Die rechtliche Grundlage dafür bildet das Einkommensteuergesetz  (vorwiegend § 7 EstG).

Welche wichtigen Arten der Immobilienabschreibung gibt es in Deutschland?

In Deutschland erfolgen üblicherweise diese steuerlichen Abschreibungen von Immobilien:

• Lineare Abschreibung: Über einen festgelegten Zeitraum wird jedes Jahr der gleiche Prozentsatz abgeschrieben.
• Degressive Abschreibung: In den ersten Jahren fallen höhere Beträge an, die später sinken. Das senkt die Steuerlast, besonders zu Beginn der Investition, und erhöht die Liquidität.
• Bestimmte Formen: Beim Mietwohnungsneubau können Investoren unter bestimmten Voraussetzungen zusätzliche Sonderabschreibungen nutzen. Auch für Immobilien in festgelegten Sanierungsgebieten können Modernisierungs- und Sanierungskosten steuerlich begünstigt abgeschrieben werden. Bei denkmalgeschützten Gebäuden lassen sich umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungskosten steuerlich von Vermietern und auch Selbstnutzern abschreiben.

Wichtig: Eine Immobilienabschreibung ist nur bei vermieteten Häusern oder Wohnungen möglich. Nutzen Sie Ihre Immobilie selbst, können Sie meist nicht von diesem Vorteil profitieren. Außerdem gilt: Abschreibbar ist nur das Gebäude, nicht das Grundstück, weshalb Sie den Kaufpreis genau aufteilen müssen. Ferner wird bei einer Erbschaft oder Schenkung die bereits begonnene AfA in der Regel fortgeführt.

Lineare Abschreibung für Neu- und Altbauten

In den meisten Fällen kommt nach einem Hauskauf die lineare Abschreibung zum Einsatz, bei der davon ausgegangen wird, dass der Werteverlust jedes Jahr identisch ist. Steuerlich wird je nach Alter Ihrer Immobilie ein Prozentsatz von den Anschaffungs- und Herstellungskosten abgesetzt.

Degressive Abschreibung, um mehr investieren zu können

Mit dem Wachstumschancengesetz soll der Bau neuer Mietwohnungen gefördert werden, weshalb für neu gebaute oder neu geschaffene Wohngebäude, deren Bau zwischen Oktober 2023 und September 2029 beginnt, die degressive Abschreibung genutzt werden kann.

So funktioniert diese Art der steuerlichen Abschreibung von Immobilien:

1. Im 1. Jahr: 5 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abschreiben
2. Folgejahre: 5 % des jeweils verbleibenden Restwerts des Gebäudes

Der Vorteil liegt auf der Hand: Die festgelegten Beträge sind zu Beginn deutlich höher und sinken erst in den späteren Jahren. Dadurch reduziert sich die Steuerlast vor allem am Anfang der Investition. Gerade in dieser Phase fallen häufig Renovierungen, Finanzierungskosten oder weitere Investitionen an. Die höhere Steuerersparnis sorgt daher für mehr Liquidität und finanziellen Spielraum.

Profitieren Sie mit einem Restnutzungsdauer Gutachten von einer noch höheren Steuerentlastung!

Das Finanzamt kennt den tatsächlichen Zustand des Wohnobjekts nicht und setzt für die steuerliche Abschreibung Ihrer Immobilie meist einen pauschalen Standardwert in Höhe von 50 Jahren an. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten können Sie hingegen die tatsächliche Restnutzungsdauer nachweisen und damit die jährliche Abschreibung deutlich erhöhen.

So kann der AfA-Prozentsatz von etwa 2 % auf 10 % steigen, was Ihre Steuerlast spürbar senkt.

Jetzt handeln: Wir erstellen das Gutachten für Sie. Machen Sie eine kostenlose Ersteinschätzung und steigern Sie bestenfalls Ihre Rendite!

Zur kostenlosen Ersteinschätzung

Fragen und Antworten: Steuerliche Abschreibung von Immobilien