Häufig gestellte Fragen
Fragen zur Restnutzungsdauer und Abschreibung von Immobilien
Man darf eine kürzere Restnutzungsdauer nachweisen, weil das Steuerrecht die tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnisse berücksichtigt. Die vom Finanzamt vorgegebenen Nutzungsdauern sind pauschale Annahmen und können im Einzelfall unzutreffend sein. Wenn ein Gebäude aufgrund von Alter, Zustand oder Bauweise schneller an Wert verliert, darf dies durch ein Gutachten belegt werden. Das ist ausdrücklich gesetzlich vorgesehen und vom Bundesfinanzhof bestätigt.
Die Höhe hängt vom Gebäudeanteil des Kaufpreises und der Nutzungsdauer ab. Bei Wohngebäuden sind regulär 2 % oder 3 % pro Jahr üblich. Mit einem Restnutzungsdauer-Gutachten kann die AfA deutlich höher ausfallen. Maßgeblich für die Abschreibung ist immer nur der Gebäude- und nicht der Grundstückswert.
Abschreibungsfähig sind vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien. Eigengenutztes Wohneigentum kann nicht abgeschrieben werden. Wohn- und Gewerbeimmobilien sind grundsätzlich geeignet. Voraussetzung ist, dass Einkünfte erzielt werden.
Zuerst wird der Gebäudeanteil am Kaufpreis ermittelt. Dieser wird durch die angenommene Nutzungsdauer geteilt. Das Ergebnis ist die jährliche Abschreibung. Bei verkürzter Restnutzungsdauer erhöht sich der jährliche AfA-Betrag entsprechend.
Abschreibungsfähig ist ausschließlich der Gebäudewert, nicht das Grundstück. Auch Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gebäudes fließen in die AfA ein. Zusätzlich können bestimmte nachträgliche Herstellungskosten abgeschrieben werden. Erhaltungsaufwendungen sind dagegen meist sofort steuerlich absetzbar.
Die gesetzliche Nutzungsdauer beträgt bei Wohngebäuden in der Regel 50 Jahre. Bei vor 1925 errichteten Gebäuden sind es 40 Jahre. Für neu errichtete Wohngebäude kann alternativ eine kürzere Nutzungsdauer mit höherer AfA gelten. Diese pauschalen Werte können im Einzelfall abweichen.
Die Nutzungsdauer beschreibt die theoretische Gesamtnutzungszeit eines Gebäudes. Die Restnutzungsdauer gibt an, wie lange das Gebäude ab dem heutigen Zeitpunkt noch wirtschaftlich nutzbar ist. Sie berücksichtigt den aktuellen Zustand und mögliche Abnutzung. Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann steuerlich geltend gemacht werden.
Immobilien unterliegen einem natürlichen Wertverlust durch Alterung und Nutzung. Dieser wirtschaftliche Verschleiß wird steuerlich anerkannt. Die Abschreibung verteilt die Anschaffungskosten über die Nutzungsdauer. Dadurch wird die Besteuerung realitätsnäher gestaltet.
Bei der linearen Abschreibung wird jedes Jahr ein gleichbleibender Betrag abgeschrieben. Die degressive Abschreibung erlaubt höhere Abschreibungen in den ersten Jahren. Für Wohnimmobilien ist aktuell überwiegend die lineare AfA relevant. Die degressive AfA gilt nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen.
Fragen zum Restnutzungsdauer Gutachten
Ein Restnutzungsdauer-Gutachten ermittelt, wie lange ein Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Es kann eine kürzere Nutzungsdauer nachweisen als die 50 bzw. 40 Jahre, die das Finanzamt pauschal vorgibt. Dadurch lässt sich die Immobilie steuerlich schneller abschreiben. Grundlage sind baulicher Zustand, Bauweise und Modernisierungen.
Ein Gutachten lohnt sich vor allem bei älteren oder stark beanspruchten Immobilien. Auch bei Objekten mit Sanierungsstau oder spezieller Bauweise kann die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer sein. Besonders interessant ist es für Kapitalanleger mit hoher Steuerlast. Je höher der persönliche Steuersatz, desto größer der Effekt. Unsere Erfahrung zeigt, dass fast alle Immobilien, die vor 1985 gebaut worden sind, eine kürzere Nutzungsdauer aufweisen als die pauschal vorgegebenen 50 bzw. 40 Jahre des Finanzamts.
Das Gutachten wird von einem nach DIN EN ISO/IEC 17024 qualifizierten Immobiliensachverständigen erstellt. Wichtig ist Erfahrung mit steuerlichen Restnutzungsdauer-Gutachten. Das Finanzamt verlangt ein fachlich fundiertes und schlüssiges Gutachten. Unsere Gutachten werden den Anforderungen des Finanzamts gerecht.
Die Kosten für das Gutachten können Sie in unserer Kostenübersicht einsehen. Die Gutachterkosten sind in der Regel steuerlich absetzbar. Häufig amortisieren sich die Kosten bereits nach kurzer Zeit.
Zunächst erfolgt eine kostenlose Ersteinschätzung zur Restnutzungsdauer Ihrer Immobilie anhand von Ihren Angaben. Anschließend können Sie auf dessen Basis entscheiden, ob und für welche Immobilie Sie ein Gutachten beauftragen möchten. Anschließend werden Unterlagen gesichtet und meist eine Besichtigung durchgeführt. Sobald alle Dokumente vorliegen erstellt der Gutachter das Gutachten.
Benötigt werden Objektbilder, Grundrisse, Energieausweis und ggf. Modernisierungsnachweise. Sofern Sie eine Außen- und Innenbesichtigung beauftragen, brauchen Sie keine separaten Objektibilder mehr einreichen. Auch Angaben zur Nutzung und zu durchgeführten Modernisierungen/Sanierungen sind wichtig. Je vollständiger die Unterlagen, desto belastbarer das Gutachten.
Auch wenn weder gesetzliche Vorgaben noch die Rechtsprechung zwingend eine Innen- oder Außenbesichtigung verlangen, kann diese in vielen Fällen sinnvoll sein. Unsere Erfahrung zeigt, dass ein im Gutachten dokumentierter Besichtigungstermin Rückfragen seitens des Finanzamts deutlich reduzieren und die Akzeptanz erhöhen kann. Eine Besichtigung ermöglicht zudem eine genauere und fundiertere Bewertung auf Basis eines höheren Informationsstands. Auf Wunsch können Sie die Besichtigung im Auftragsprozess auf unserer Webseite einfach auswählen.
Unsere Restnutzungsdauer Gutachten werden in aller Regel von den Finanzämtern problemos anerkannt, da wir die maßgeblichen Anforderungen an den Nachweis der verkürzten Restnutzungsdauer vollständig erfüllen und über eine umfangreiche, spezialisierte Praxiserfahrung verfügen. Sollten seitens des Finanzamts Rückfragen oder Beanstandungen auftreten, stehen wir Ihnen selbstverständlich bei der Klärung und etwaigen Nachbesserungen zur Seite. Falls erforderlich, unterstützen wir Sie zudem bei der Begründung eines Einspruchs in enger Zusammenarbeit mit einer erfahrenen Steuerkanzlei, falls erforderlich.
Sollte das Gutachten trotz etwaiger Nachbesserungen und eingelegter Einsprüche aus unvorhersehbaren Gründen vom Finanzamt abgelehnt und nicht anerkannt werden, steht es Ihnen selbstverständlich frei, diese Entscheidung nicht zu akzeptieren und weitere rechtliche Schritte in Form eines Klageverfahrens einzuleiten. Dies empfehlen wir Ihnen in jedem Fall, da die Praxis und die einschlägige Rechtsprechung zeigen, dass gut begründete Restnutzungsdauer-Gutachten in finanzgerichtlichen Verfahren regelmäßig von Finanzgerichten letztlich bestätigt werden.
Sollten Sie sich jedoch gegen das Klageverfahren entscheiden, greift unse Geld-Zurück-Garantei und wir erstatten wir Ihnen die Kosten für das Gutachten.
Steuerliche Fragen
Wird das Gutachten vom Finanzamt anerkannt, gilt es grundsätzlich auch für die Folgejahre. Voraussetzung ist, dass sich am Gebäude keine wesentlichen Veränderungen ergeben. Die Abschreibung wird dann fortlaufend auf Basis der festgelegten Restnutzungsdauer vorgenommen. Eine erneute Prüfung ist meist nicht erforderlich.
Ein Gutachten lohnt sich meist nicht bei sehr neuen oder umfassend sanierten Gebäuden. Auch bei geringer Steuerlast ist der finanzielle Effekt oft überschaubar. Wenn die reguläre AfA bereits hoch ist, kann der Mehrwert gering sein. Eine kostenlose Ersteinschätzung ist für die Indikation der Restnutzungsdauer sehr hilfreich.
Die Abschreibung reduziert die steuerpflichtigen Mieteinnahmen. Dadurch sinkt die Einkommensteuer, ohne dass tatsächliche Ausgaben entstehen. Eine höhere AfA führt somit zu mehr Liquidität. Besonders bei hohem Steuersatz ist der Effekt spürbar.
Bei einer geerbten Immobilie übernimmt der Erbe steuerlich die Position des Erblassers (sogenannte Fußstapfentheorie). Die ursprünglichen Anschaffungskosten und der bisherige Abschreibungsverlauf werden fortgeführt. Ist das Gebäude beim Erbfall bereits vollständig abgeschrieben, kann keine weitere AfA mehr geltend gemacht werden. Eine neue Abschreibungsbasis entsteht durch das Erbe nicht.
+49 52 45 8 799684
info@gutachter-restnutzungsdauer.de
