Gebäudeabschreibung maximieren: Mit verkürzter Restnutzungsdauer Steuern sparen

Wie eine kürzere Restnutzungsdauer die Abschreibung erhöht

Die steuerliche Abschreibung von Immobilien ermöglicht es Eigentümern, den Wertverlust eines Gebäudes über mehrere Jahre geltend zu machen. Besonders interessant wird die Gebäudeabschreibung, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer ist als die vom Gesetzgeber pauschal unterstellte Nutzungsdauer. In diesem Fall können höhere jährliche Abschreibungen angesetzt werden.

Für Kapitalanleger bedeutet dies häufig eine spürbare Steuerersparnis und eine Verbesserung der laufenden Rendite ihrer Immobilie.

Gebäude-AfA: Gesetzliche Regelungen und Abschreibungssätze

Die Gebäudeabschreibung – steuerlich als Absetzung für Abnutzung (AfA) bezeichnet – berücksichtigt den Wertverlust einer Immobilie über die Zeit. Eigentümer können die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes nicht sofort vollständig steuerlich geltend machen, sondern müssen diese über die gesetzlich vorgesehene Nutzungsdauer verteilen. Die rechtliche Grundlage hierfür bilden unter anderem § 7 EStG sowie die handelsrechtlichen Vorschriften des § 253 HGB.

Es gibt verschiedene Möglichkeiten der steuerlichen Abschreibung von Immobilien.

Durch die jährliche Abschreibung verringert sich das zu versteuernde Einkommen, wodurch sich eine Steuerersparnis ergibt. Die AfA führt jedoch nicht dazu, dass die gesamten Investitionskosten ausgeglichen werden oder keine Steuern mehr anfallen. Sie reduziert ausschließlich die steuerliche Bemessungsgrundlage.

Wie hoch die jährliche Gebäudeabschreibung ausfällt, richtet sich grundsätzlich nach dem Baujahr der Immobilie:

Fertigstellung bis 1924: Abschreibung über 40 Jahre mit einem jährlichen AfA-Satz von 2,5 %.

Fertigstellung zwischen 1925 und 2022: Abschreibung über 50 Jahre mit einem jährlichen AfA-Satz von 2,0 %.

Fertigstellung ab 2023: Abschreibung über 33 Jahre mit einem jährlichen AfA-Satz von 3,0 %.

Für neu errichtete Mietwohnungen, die zwischen 2023 und 2028 fertiggestellt werden, besteht darüber hinaus die Möglichkeit einer zusätzlichen Sonderabschreibung. In den ersten vier Jahren können dabei jährlich weitere 5,0 % steuerlich geltend gemacht werden.

Warum die gesetzliche Nutzungsdauer nicht immer der Realität entspricht

Gebäude altern unterschiedlich schnell. Faktoren wie Bauqualität, Modernisierungsstand, Instandhaltungsrückstände oder die technische Ausstattung beeinflussen die tatsächliche Restnutzungsdauer erheblich.

Während das Finanzamt von standardisierten Zeiträumen ausgeht, kann die wirtschaftliche Restnutzungsdauer einer Immobilie deutlich geringer ausfallen. Genau hier setzt die Möglichkeit einer verkürzten Restnutzungsdauer an.

Mit einer verkürzten Restnutzungsdauer nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EstG die Rendite Ihrer Immobilie steigern

Eigentümer vermieteter oder gewerblich genutzter Immobilien können von einer höheren Abschreibung profitieren, wenn die tatsächliche Restnutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich angesetzte Nutzungsdauer. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat mehrfach bestätigt, dass in solchen Fällen eine erhöhte AfA zulässig ist, sofern die verkürzte Nutzungsdauer nachvollziehbar nachgewiesen werden kann. Besonders relevant ist dies häufig bei älteren Immobilien, die vor 1979 errichtet wurden.

Damit das Finanzamt eine höhere Abschreibung anerkennt, ist in der Regel ein qualifiziertes Restnutzungsdauer-Gutachten erforderlich. Dieses wird von einem sachkundigen Gutachter erstellt und dient als Nachweis für die tatsächliche verbleibende Nutzungsdauer des Gebäudes.

Wird eine kürzere Restnutzungsdauer festgestellt, können die Anschaffungskosten des Gebäudes einschließlich der Erwerbsnebenkosten über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden. Zu den berücksichtigungsfähigen Nebenkosten zählen unter anderem die Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie Maklergebühren.

Der Wert des Grundstücks bleibt dabei unberücksichtigt, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegen. Voraussetzung für die korrekte Berechnung der Abschreibung ist daher eine nachvollziehbare Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude- und Grundstücksanteil.

Beispiel einer höheren Gebäudeabschreibung

Angenommen, ein Gebäude verfügt über einen abschreibungsfähigen Gebäudewert von 350.000 Euro.

Bei einer gesetzlichen Nutzungsdauer von 50 Jahren ergibt sich eine jährliche Abschreibung von 5.600 Euro.

Wird durch ein Gutachten jedoch eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 15 Jahren nachgewiesen, erhöht sich die jährliche Abschreibung auf 19.040 Euro. Das ergibt wiederum eine Steuerersparnis von etwa 8.568 Euro pro Jahr bei einem Grenzsteuersatz in Höhe von 45%.

Die Folge:

• Höhere Werbungskosten
• Geringeres zu versteuerndes Einkommen
• Spürbare Steuerersparnisse
• Mehr Liquidität für Investoren

Vor allem bei älteren Wohn- und Gewerbeimmobilien kann dieser Unterschied erheblich sein.

Wann eine verkürzte Restnutzungsdauer sich besonders lohnt für Vermieter

Die Prüfung einer verkürzten Restnutzungsdauer lohnt sich häufig bei:

• Altbauten
• Mehrfamilienhäusern
• Gewerbeimmobilien
• Sanierungsbedürftigen Gebäuden
• Immobilien mit hohem Gebäudewert

Gerade Investoren mit hohen Mieteinnahmen profitieren oftmals von den zusätzlichen Abschreibungsmöglichkeiten mittels Restnutzungsdauer Gutachten.

Fazit: Höhere Abschreibungen durch eine verkürzte Restnutzungsdauer

Eine verkürzte Restnutzungsdauer kann die Gebäudeabschreibung deutlich erhöhen und damit die Steuerlast nachhaltig senken. Während die gesetzliche AfA auf pauschalen Nutzungsdauern basiert, ermöglicht § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG den Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.

Insbesondere bei älteren oder wirtschaftlich eingeschränkten Gebäuden kann ein Restnutzungsdauer-Gutachten erhebliche steuerliche Vorteile schaffen. Für viele Immobilieneigentümedu hr stellt dies eine effektive Möglichkeit dar, die Rendite ihrer Kapitalanlage langfristig zu verbessern.