Außerplanmäßige Abschreibung (AfaA) bei Immobilien

Was ist die außerplanmäßige Abschreibung bei Immobilien?

Die Absetzung für außerplanmäßige Abschreibung bei Immobilien (kurz: AfaA) ist ein steuerliches Instrument, das immer dann relevant wird, wenn eine Immobilie unerwartet an Wert verliert. Im Gegensatz zur klassischen Abschreibung (AfA), die Jahr für Jahr gleichmäßig erfolgt, handelt es sich hier um eine einmalige Korrektur des Immobilienwerts.

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) von Immobilien erfolgt in der Regel über festgelegte Zeiträume, die gesetzlich vorgegeben sind. Maßgeblich ist dabei das Baujahr des Gebäudes: Für ältere Objekte (bis 1924) gilt eine Nutzungsdauer von 40 Jahren, für Gebäude aus den Jahren 1925 bis 2022 sind es 50 Jahre, und für neuere Immobilien ab 2023 wird von 33 Jahren ausgegangen.

Eine individuelle Verkürzung dieser Nutzungsdauer lässt sich in der Praxis nur selten durchsetzen. Dennoch besteht die Möglichkeit, bei außergewöhnlicher Abnutzung oder bei Schäden am Gebäude eine zusätzliche, außerplanmäßige Abschreibung vorzunehmen. In diesem Zusammenhang werden drei unterschiedliche Formen unterschieden:

• Abschreibung aufgrund außergewöhnlicher technischer oder wirtschaftlicher Abnutzung gemäß § 7 Abs. 1 S. 7 EStG
• Abschreibung bei außergewöhnlicher Abnutzung von Gebäuden gemäß § 7 Abs. 4 S. 3 in Verbindung mit § 7 EStG
• Teilwertabschreibung gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG

Diese Form der Abschreibung berücksichtigt einen zusätzlichen Wertverlust, der über die normale Nutzung hinausgeht und durch besondere Umstände oder Entwicklungen verursacht wird.

Grundsätzlich gilt: Außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen können steuerlich berücksichtigt werden. Entfällt der Grund dafür in späteren Jahren, muss bei der Gewinnermittlung gemäß § 4 Abs. 1 EStG eine entsprechende Zuschreibung erfolgen.

Eine außergewöhnliche Abnutzung kann die ursprüngliche Nutzungsdauer verkürzen. Gleichzeitig ist es möglich, dass sich – unabhängig von der technischen Nutzungsdauer – die wirtschaftliche Verwendbarkeit der Immobilie verringert.

Die AfA kann sowohl nach der linearen als auch nach der degressiven Methode vorgenommen werden.

Für Kapitalanleger bedeutet das: Entsteht ein dauerhafter Schaden oder sinkt der Marktwert erheblich, kann dieser Verlust steuerlich berücksichtigt werden. Dadurch reduziert sich die Steuerlast oft deutlich – ein wichtiger Hebel für die Renditeoptimierung

AfaA vs. AfA – die wichtigsten Unterschiede

Auch wenn beide Begriffe ähnlich klingen, verfolgen sie unterschiedliche Ziele. Die klassische Abschreibung ist ein planbares Instrument, das bei jeder vermieteten Immobilie zum Einsatz kommt.

Die außerplanmäßige Abschreibung hingegen ist an besondere Ereignisse gebunden und tritt nur in Ausnahmefällen auf.

Der Unterschied lässt sich gut zusammenfassen:

• AfA sorgt für eine gleichmäßige Steuerentlastung über viele Jahre
• AfaA führt zu einer einmaligen, oft hohen Steuerersparnis
• AfA ist Standard, AfaA eine gezielte Sondermaßnahme

Für Kapitalanleger ergibt sich daraus eine wichtige Erkenntnis: Beide Abschreibungen können sinnvoll kombiniert werden.

Außergewöhnliche Abnutzung steuerlich geltend machen

Die AfaA ermöglicht es, einen über die normale Nutzung hinausgehenden Wertverlust, der durch besondere Umstände entsteht, steuerlich zu berücksichtigen. Dabei kann die außergewöhnliche Abnutzung sowohl die technische als auch die wirtschaftliche Nutzbarkeit einer Immobilie beeinträchtigen – auch dann, wenn keine konkreten baulichen Schäden vorliegen.

Voraussetzungen für die außerplanmäßige Abschreibung von Immobilien

Für eine außerplanmäßige Abschreibung müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein:

• Ein äußeres Ereignis muss direkt auf das Wirtschaftsgut einwirken und dazu führen, dass die vorgesehene Nutzungsdauer nicht erreicht wird.
• sowie einer dauerhaft eingeschränkten Nutzungsmöglichkeit des Gebäudes.

Eine reine Wertminderung ohne Einschränkung der Nutzung reicht dafür nicht aus. Auch wirtschaftliche Nachteile, etwa durch ein Überangebot am Markt, begründen keine außergewöhnliche Abnutzung.

Typische Gründe für eine AfaA bei Immobilien

In der Praxis gibt es verschiedene Situationen, in denen eine solche dauerhaft eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit auftreten kann. Häufig sind es äußere Einflüsse, die plötzlich und unerwartet auftreten.

Dazu gehören beispielsweise Schäden durch Feuer, Wasser oder Naturereignisse. Solche Ereignisse können die Substanz einer Immobilie stark beeinträchtigen und ihren Wert langfristig senken.

Auch bauliche Probleme spielen eine wichtige Rolle. Fehler bei der Bauausführung oder schwerwiegende Mängel an der Bausubstanz führen oft dazu, dass eine Immobilie dauerhaft an Attraktivität verliert.

Neben diesen physischen Schäden gibt es auch wirtschaftliche Ursachen. Eine Immobilie kann an Wert verlieren, wenn sich die Lage verschlechtert oder eine langfristige Vermietung nicht mehr möglich ist. Gerade strukturelle Veränderungen im Umfeld wirken sich häufig nachhaltig auf den Marktwert aus.

Typische Auslöser sind zum Beispiel:

• dauerhafter Leerstand
• deutliche Verschlechterung der Mikrolage
• Wegfall wichtiger Infrastruktur wie Verkehrsanbindung oder Arbeitgeber

Ein weiterer Sonderfall liegt vor, wenn Teile der Immobilie nicht mehr nutzbar sind oder sogar entfernt werden müssen. In solchen Fällen spricht vieles für eine klare und dauerhafte Wertminderung.

AfaA bei Abbruch und Umbau eines Gebäudes

In der Praxis gibt es verschiedene Situationen, in denen eine solche dauerhaft eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit auftreten kann. Häufig sind es äußere Einflüsse, die plötzlich und unerwartet auftreten.

Dazu gehören beispielsweise Schäden durch Feuer, Wasser oder Naturereignisse. Solche Ereignisse können die Substanz einer Immobilie stark beeinträchtigen und ihren Wert langfristig senken.

Auch bauliche Probleme spielen eine wichtige Rolle. Fehler bei der Bauausführung oder schwerwiegende Mängel an der Bausubstanz führen oft dazu, dass eine Immobilie dauerhaft an Attraktivität verliert.

Neben diesen physischen Schäden gibt es auch wirtschaftliche Ursachen. Eine Immobilie kann an Wert verlieren, wenn sich die Lage verschlechtert oder eine langfristige Vermietung nicht mehr möglich ist. Gerade strukturelle Veränderungen im Umfeld wirken sich häufig nachhaltig auf den Marktwert aus.

Gebot der Wertaufholung

Wurde eine außergewöhnliche Abschreibung vorgenommen und entfällt der zugrunde liegende Anlass später, ist der Steuerpflichtige aufgrund des Wertaufholungsgebots verpflichtet, eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen.

Wie funktioniert die außerplanmäßige Abschreibung konkret?

Um die AfaA anzuwenden, wird der aktuelle Immobilienwert mit dem sogenannten Buchwert verglichen. Der Buchwert ergibt sich aus den ursprünglichen Anschaffungskosten abzüglich der bisherigen Abschreibungen.

Der tatsächliche Wert wird als Teilwert bezeichnet. Liegt dieser deutlich unter dem Buchwert, kann die Differenz steuerlich geltend gemacht werden.

Die Berechnung ist im Prinzip einfach:

• Buchwert der Immobilie ermitteln
• aktuellen Marktwert feststellen
• Differenz als Abschreibung ansetzen

Diese Abschreibung erfolgt einmalig und wirkt sich direkt auf die steuerpflichtigen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus.

Fazit: Steuerliche Berücksichtigung außergewöhnlicher Wertverluste

Die AfaA eröffnet die Möglichkeit, außergewöhnlich entstandene Wertverluste steuerlich geltend zu machen. In der Praxis stellt die Finanzverwaltung jedoch hohe Anforderungen an die Anerkennung. Nur unter bestimmten Voraussetzungen kann der verbleibende Wert eines Gebäudes oder einzelner Teile vorzeitig abgeschrieben werden – entscheidend ist eine dauerhafte Einschränkung der Nutzung. Auf diese Weise lässt sich ein Teil des finanziellen Schadens zumindest steuerlich abfedern.