Restnutzungsdauer einfach erklärt

Die Restnutzungsdauer von Immobilien

Einführung in die Restnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer gibt an, wie viele Jahre bis zum Erreichen des wirtschaftlichen Endes der Nutzung verbleiben. 

Während Grund und Boden grundsätzlich als nicht abnutzbare und damit wertbeständige Wirtschaftsgüter gelten, ist die Restnutzungsdauer von Gebäuden sowie der sonstigen Bestandteile eines Grundstücks zeitlich begrenzt. Die Restnutzungsdauer bezeichnet den Zeitraum, in dem ein Gebäude noch wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Die möglichst genaue Bestimmung dieser Restnutzungsdauer stellt daher einen zentralen Bestandteil der Immobilienbewertung dar.

Nach § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) bezeichnet die Restnutzungsdauer den Zeitraum in Jahren, in dem eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung voraussichtlich weiterhin wirtschaftlich nutzbar ist.

Restnutzungsdauer als Grundlage für die Abschreibung

Die Restnutzungsdauer dient als Grundlage für die Abschreibung der Immobilie.

Durch Alterung und Nutzung verlieren Immobilien im Laufe der Zeit an wirtschaftlichem Wert. Dieser Wertverlust wird steuerlich berücksichtigt. Zur Abbildung dieses Wertverlusts dient die Abschreibung für Abnutzung (kurz: AfA). Abschreibungsfähig sind vermietete oder betrieblich genutzte Immobilien. Voraussetzung ist, dass Einkünfte erzielt werden.

Die Restnutzungsdauer legt demnach fest über welchen Zeitraum die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie abgeschrieben werden können, um eine realitätsgerechte Besteuerung zu gewährleisten. Ein Beispiel hierzu ist zu finden im Abschnitt Beispiel für Berechnung der Abschreibung in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer

Die unterschiedlichen Typen der Restnutzungsdauer

Wirtschaftliche Nutzungsdauer

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem eine Immobilie unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten rentabel genutzt werden kann.

Technische Nutzungsdauer

Die technische Nutzungsdauer bezeichnet die Zeitspanne, in der eine bauliche Anlage aufgrund ihres baulichen Zustands und ihrer Konstruktion technisch nutzbar ist.

Rechtliche Nutzungsdauer

Die rechtliche Nutzungsdauer ergibt sich aus öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorgaben, die die zulässige Nutzung einer Immobilie zeitlich begrenzen können. Beispielsweise können befristete Baugenehmigungen, Erbbaurechte oder Nutzungsauflagen die Nutzungsdauer rechtlich einschränken.

Der Unterschied zwischen Restnutzungsdauer und Gesamtnutzungsdauer

Die Restnutzungsdauer ergibt sich grundsätzlich aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer eines Gebäudes und dessen Alter. Eine Eigentumswohnung hat eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren. Wenn es bereits 20 Jahre alt ist, beträgt die Restnutzungsdauer theoretisch noch 60 Jahre.

Die Restnutzungsdauer (kurz: RND) beschreibt den noch verbleibenden Zeitraum, in dem ein Gebäude ab dem Bewertungszeitpunkt voraussichtlich wirtschaftlich sinnvoll nutzbar ist.

Die Gesamtnutzungsdauer (kurz: GND) ist die theoretisch festgelegte Gesamtdauer, in der ein Gebäude wirtschaftlich nutzbar ist und umfasst den Zeitraum von der Errichtung bis zum voraussichtlichen Ende seiner wirtschaftlichen Verwendbarkeit.

Anlage 22 des Bewertungsgesetzes (BewG) legt die pauschalen Gesamtnutzungsdauern verschiedener Gebäudetypen fest, die maßgeblich für die Abschreibungsberechnung sind.

Welche Faktoren beeinflussen die tatsächliche Restnutzungsdauer einer Immobilie ?

Entscheidende individuelle Faktoren für die tatsächliche Restnutzungsdauer sind Baujahr, Bauweise, baulicher Zustand, technische Ausstattung sowie durchgeführte Modernisierungen. Dadurch geht die Ermittlung der Restnutzungsdauer oft über die rechnerische Altersdifferenz hinaus.

Die Restnutzungsdauer wird laut § 4 Abs. 3 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) grundsätzlich aus der Differenz zwischen der gesamten wirtschaftlichen Nutzungsdauer eines Gebäudes und seinem Alter zum Bewertungsstichtag abgeleitet. Dabei spielen allerdings auch objektspezifische Besonderheiten in die Bewertung ein.

Grundsätzlich gilt: Je älter ein Gebäude ist, desto kürzer ist seine Restnutzungsdauer. Mit zunehmendem Alter eines Gebäudes verringert sich logischerweise seine verbleibende Restnutzungsdauer.

Insbesondere durchgeführte Modernisierungen oder unterlassene Instandhaltungen berücksichtigt, da sie die Restnutzungsdauer stark verkürzen oder können. Bei Neubauten entspricht die Restnutzungsdauer anfangs der Gesamtnutzungsdauer.

All diese Punkte fließen in die Bewertung der Restnutzungsdauer einer Immobilie mit ein.

Tatsächliche statt pauschaler Nutzungsdauer

In Deutschland wird ein Großteil aller vermieteten Immobilien über eine pauschale Restnutzungsdauer 50 Jahre bzw. 40 Jahre (bei Gebäude-Fertigstellungen vor 1925) abgeschrieben, obwohl gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG der Nachweis einer kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer ausdrücklich zulässig ist.

Dadurch bleiben enorme steuerliche Potenziale ungenutzt.

Die vom Finanzamt vorgegebenen Nutzungsdauern sind pauschale Annahmen und können im Einzelfall unzutreffend sein. Wenn ein Gebäude aufgrund von Alter, Zustand oder Bauweise schneller an Wert verliert, darf dies durch ein Restnutzungsdauer Gutachten belegt werden. Das ist ausdrücklich gesetzlich vorgesehen und vom Bundesfinanzhof bestätigt.

Beispiel für Berechnung der Abschreibung in Abhängigkeit von der Restnutzungsdauer

Die AfA (Abschreibung für Abnutzung) errechnet sich 100 geteilt durch Restnutzungsdauer. Bei der vom Gesetz pauschal unterstellten Restnutzungsdauer von 50 Jahren hieße das:

100 ÷ 50 = 2 % AfA  pro Jahr

Wird für eine Immobilie jedoch im Rahmen eines Restnutzungsdauergutachtens aufgrund eines hohen Gebäudealters sowie fehlender Modernisierungsmaßnahmen eine Restnutzungsdauer von beispielsweise 20 Jahren festgestellt, ergibt sich daraus folgende jährliche AfA:

100 ÷ 20 = 5 % AfA pro Jahr   

Statt der gesetzlich pauschalen 2 % können somit 5 % der Gebäudeanschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich steuerlich geltend gemacht werden. Das heißt defacto je kürzer die Restnutzungsdauer, desto höher die AfA (Abschreibung für Abnutzung) pro Jahr.  Durch die höhere jährliche Abschreibung ergeben sich steuerliche Vorteile für Eigentümer.

Restnutzungsdauer Gutachten

Ein professionelles Restnutzungsdauer Gutachten ist ein sachverständiges Gutachten, welches Ihnen schließlich ermöglicht die reale verbleibende Nutzungsdauer Ihrer Immobilie gegenüber dem Finanzamt nachzuweisen und Ihre jährliche Abschreibung oft deutlich zu erhöhen.

Selbst viele erfahrene Immobilieneigentümer sind sich der Möglichkeit einer höheren Abschreibung nicht bewusst und machen hiervon keinen Gebrauch.

Gerade bei älteren Immobilien oder Objekten mit zurückliegenden Modernisierungen empfiehlt es sich, die Immobilienabschreibung zu überprüfen und bei Bedarf mithilfe eines Nutzungsdauer-Gutachtens anzupassen.

Das Ergebnis: spürbar geringere Steuerlast und mehr verfügbares Einkommen – Jahr für Jahr. Das Restnutzungsdauer Gutachten kann demnach ein Instrument zur nachhaltigen Steueroptimierung für Immobilienbesitzer sein.